Мы общались с первым заместителем председателя правительства Ивановской области, руководителем комплекса строительства и ЖКХ Олегом Вавиловым накануне Дня строителя в прошлом году. За этот год изменилось многое. Прежде всего, то, что наступило время не изучать обстановку, а действовать. В каком направлении, каковы тенденции развития строительного комплекса ивановского региона – эти вопросы мы снова задали Олегу Витальевичу.
Наступил ли долгожданный строительный бум?
Честно говоря, я словосочетания «строительный бум» не употреблял и не употребляю. Да, в 2005 году в регионе было введено чуть больше ста тысяч квадратных метров жилья, а в прошлом году – 176 тысяч, и мы показали самый высокий темп роста в ЦФО – почти в 1,8 раза. Но если по квадратным метрам сопоставить ввод жилья с соседними областями, то мы увидим, что наши объемы невелики.
С другой стороны, в 2006 году был реализован задел, сделанный гораздо раньше…
Совершенно верно. Хотя определенные ресурсы требовались и для того, чтобы реализовать этот задел в конкретную введенную жилплощадь… И сегодня тоже делается хороший задел на будущее, хотя он не выражается пока в сданных метрах. Поэтому, если говорить о прогнозах, то в 2007 году мы планируем вплотную подойти к отметке в 200 тысяч квадратных метров (и темпы роста, как вы понимаете, уже не будут такими существенными, как по итогам прошлого года), а в 2008 году – преодолеть эту отметку. Сегодня стройкомплекс устойчиво развивается, и пути назад нет.
Что изменилось в строительной отрасли Ивановской области за год?
В отрасли наблюдается небывалая активность. Самый яркий показатель – то, что реанимировался весь долгострой: зданий, заброшенных на стадии строительства нескольких этажей, в Иванове вы уже не увидите, впрочем, как и в Кинешме и Шуе. Объекты, ранее законсервированные, сегодня все «в деле».
Это инициатива власти или инвесторов?
Вы знаете, это заставила сделать ситуация, которая сложилась на строительном рынке: когда цена за квадратный метр перевалила за 20 тысяч рублей, строить стало выгодно, застройщики поняли, что можно получить прибыль, и процесс пошел. Когда мы год назад составляли реестр долгостроев, то многих хозяев, за которыми были закреплены все юридические документы, просто не могли найти. За полгода нашлись все без исключения - сами, чтобы закончить начатое когда-то. Мы готовы были передавать участки в судебном порядке. Этого просто не потребовалось.
Олег Витальевич, вы кого-то выделили бы из участников строительного рынка?
Один из главных строительных монстров в Ивановской области – это Ивановская домостроительная компания, которая способна вводить (и вводит – занимаясь строительством в Ярославской, Владимирской областях, Подмосковье) порядка 150-160 тысяч квадратных метров жилья. Компания будет строить в Шуе, практически решен вопрос о заходе ДСК в Кинешму, оформляется участок в Вичуге. Скорее всего, именно эта компания будет застраивать микрорайон г. Иванова «Суховка-2».
Вы удовлетворены темпами и планами модернизации этого «монстра»?
Нет. Потому что преодолеть планку в 200 тысяч квадратных метров в этом году нам не удастся. Хотя в Ивановской области есть много других достойных строительных фирм, которые строят более комфортное жилье, нежели ДСК, так как используют другие материалы – монолит, кирпич (а не панель). Хотя и панельное домостроение не стоит на месте: такое жилье становится все более комфортным, с разнообразными планировками, панели ДСК изготавливаются из современных материалов, постоянно совершенствуются, компания разрабатывает типовой проект 17-этажного дома.
Недавно мы с руководством ДСК договорились, что, начиная со следующего года, в Ивановской области компания будет строить не менее 50 тысяч квадратных метров жилья ежегодно. В этом году ДСК будет сдано 38 тысяч квадратных метров, причем только 12 тысяч из них приходится на квартал «Московский». Мне бы хотелось больше – и от ДСК, и от других компаний.
Прислушиваются ли строители к вашим пожеланиям?
Здесь все регулирует рынок. Как только появляется спрос, автоматически появляется предложение. Когда я полтора года назад собирал ивановских строителей и спрашивал, почему так мало строят, они жаловались на то, что «по такой сумасшедшей цене» (тогда 9-11 тысяч за квадратный метр!) квартиры никому не нужны. Почему тогда рынок вторичного жилья в 2005 году показал 500 тысяч квадратных метров – в пять раз больше, чем первичного? Я не верил, что нет спроса. Просто надо понимать, что при цене в 11 тысяч за квадратный метр строительные фирмы работают «в ноль». А сегодня, чем выше спрос, чем выше поднимается цена, тем больше появляется новых котлованов.
Как вы расцениваете сегодняшнюю цену квадратного метра, которая перевалила уже за 30 тысяч рублей?
Задачу обеспечивать население комфортным и доступным жильем решать надо? Надо. С комфортностью у нас вроде все в порядке, а вот с доступностью сегодня проблемы. Себестоимость квадратного метра называть не буду, это является коммерческой тайной…
А данные о средней себестоимости есть?
Ну, назовем цифру в 21 тысячу рублей за квадратный метр. Мы с руководством ДСК провели эксперимент. И увидели, что, покупая жилье за 21 тысячу, целевая аудитория нацпроекта – молодые семьи, пожилые люди – буквально через три дня перепродают его дороже риэлторской фирме, которая продает еще за большие деньги. Поэтому стремление частного предприятия, которым является СУ-155, в состав которого входит ДСК, заработать самим, а не отдать свою прибыль на сторону, вполне логично. А в целом – это моя личная оценка – ситуация по доступному жилью такова. Отдельно взятый ивановский регион имеет все, чтобы сделать жилье доступным (инертные материалы – щебень, песок, кирпич, отделочные материалы, развитую стройиндустрию). Единственное, чего у нас нет, - это цемента. Но у рынка нет границ, и кирпич «уходит» за пределы региона, панели «уезжают». Такое положение сохранится, пока наши ближайшие соседи не реанимируют свою стройиндустрию. До этих пор о доступном жилье, снижении цен можно только говорить.
То есть цена на жилье в Ивановской области сегодня завышена?
Да. Чтобы ее снизить, нужно реанимировать и дальше развивать базу строительной индустрии, в том числе и за пределами нашего региона.
Никакая ипотека сделать жилье доступным не поможет. В этом со мной согласны многие.
В то же время цена за квадратный метр в нашем регионе даже с учетом резкого повышения – ниже среднего, если брать общероссийский уровень. В других регионах, с более развитой стройиндустрией, она может быть намного выше…
Эта проблема особо не обсуждается. Но строительную базу нужно развивать однозначно. Посмотрите, что сегодня творится с цементом: он в дефиците, цены взвинчены, они повышаются каждый месяц в два раза. ДСК, работающая в три смены, может в любой момент встать из-за его недостатка. Это просто немыслимо: предприятия принимают вагоны, уже не спрашивая о стоимости, лишь бы не остановить производство. Этот процесс также спровоцирован спросом: летом хорошо уходит цемент, упакованный в мешки, который разбирают мелкими партиями и который примерно на 30% дороже. Естественно, производителю выгоднее заниматься упаковкой.
Выход один: готовить большие емкости под цемент и закупать его зимой, когда цена ниже и директора предприятий звонят сами и просят купить цемент.
Надо сказать, что из предприятий стройиндустрии в Ивановской области инвестора не нашел только ДСК в Кинешме. Дело в том, что это предприятие было выкуплено, перекуплено, и на сегодняшний день имеет то ли четырех, то пять хозяев.
Все остальные предприятия загружены, интенсивно развиваются. Карьеры работают на полную мощность, ДСК работает не в одну, а в три смены. ЖБИ-завод в Иванове вместе с ИвТБС выкуплен СУ-155 – именно там будет запущена в производство новая серия вентилируемых фасадов.
Можно ли в решении жилищных проблем рассчитывать на социальное жилье?
Доля средств, выделяемых на строительство социального жилья, год от года уменьшается. Когда я работал в администрации Московской области, такой строчки в региональном бюджете вообще не было. Поэтому гораздо привычнее для меня – договариваться о доле социального жилья с теми инвесторами, которые приходят. Процент везде разный. Если брать ту же Московскую область, начиналось все с 5-6%, сейчас это уже 30-40%. В Ивановской области - порядка 10%.
То есть нам есть к чему стремиться?
Стремиться нужно к тому, чтобы врач, учитель, милиционер получал достойную заработную плату и мог сам себе купить жилье.
В прошлом году вы говорили, что в Ивановской области социальная нагрузка на строителей слишком низкая, и это неправильно. Насколько изменилась ситуация?
Нагрузка возросла примерно в 2,5 раза. И если раньше инвестор мог зайти в ту же Кохму и бесплатно взять там участок под строительство (только строй!), то сегодня право на аренду земельного участка под жилищную застройку продают с аукциона. И посмотрите, сколько желающих начать строительство! За полтора года ситуация изменилась кардинально. И это связано не с моими личными заслугами, а с той ситуацией, которая сложилась в стране. Главное было – воспользоваться ею и направить людей, подсказать им, что именно будет востребовано.
На какой год и в каких объемах вы прогнозируете пик сдачи того жилья, которое сегодня существует в проектах?
Я прогнозирую плавное ежегодное увеличение. Пик же ожидаю тогда, когда минимальная цена нового квадратного метра твердо перевалит за 30 тысяч рублей и приблизится к 40: тогда инвесторы будут иметь возможность начать расселять частный сектор. Это будет переломным моментом – частным сектором в Иванове занято много земли, а практически все свободные земли уже освоены.
Ваше отношение к комплексному малоэтажному строительству – коттеджным поселкам, таунхаусам?
Это очень перспективные проекты. В Ивановской области проекты ДСК и «Сигма М», на мой взгляд, позволят полностью удовлетворить спрос на такое жилье.
Но их реализацию сдерживает менталитет советского человека: одни предпочитают жить в квартирах, другие – в собственных домах. К таунхаусам люди относятся с настороженностью. Еще один важный момент – материалы. Я знаю одну фирму в Переславль-Залесском, которая выпускает блоки для малоэтажного строительства. Они отделаны снаружи, внутри даже обои поклеены и плитка положена. Собираются такие дома очень быстро, за счет заводского производства и типовой конструкции стоят недорого. Но «наши люди» хотят дом либо из кирпича, либо из дерева (причем из бревен) и с недоверием относятся к другим технологиям. А строить из кирпича и дерева сегодня дорого.
Между тем, развитие строительных технологий идет по пути экономии. Это наглядно демонстрирует зарубежный опыт. Так, в Финляндии панели уже давно не пропаривают – слишком затратно, ищут другие способы их укрепления. Мы тоже придем к этому.
Учитывая настороженное отношение к таунхаусам, домостроительная компания больше места (половину участка под строительство) отведет под коттеджи – построенные из панелей собственного производства.
Малоэтажное строительство как-то стимулируется?
На сегодняшний день хорошо работает федеральная программа по строительству внутриквартальных дорог в поселках, подобных тому, что строит «Сигма М». «Сигме» выделено на эти цели 50 млн рублей. А вот работой программы по обеспечению инфраструктурой земельных участков под комплексное малоэтажное строительство я не совсем доволен. Дело в форме – программа предусматривает субсидирование части процентной ставки по кредиту, взятому на решение инфраструктурных проблем. Крупные фирмы, вроде СУ-155, в ней не участвуют, так как брать кредит им не выгодно, они решают такие проблему за счет собственных средств.
Не смущает ли то, что СУ-155 строит в соседних регионах? Не хочется ли по-хозяйски загрузить компанию более плотно в Ивановской области?
Был такой момент. В мае получаю информацию, что на строительства квартала «Московский» не поступают панели – все идут во Владимир. Пригрозил, что инспектора ГИБДД не будут выпускать машины с панелями за пределы Ивановской области. Котлованы все заработали, панелей хватает…
Хотя я понимаю, что рынок есть рынок, и строить, к примеру, в Ярославле сегодня выгоднее. Вкладывать деньги в строительство сегодня выгодно.
О бурном развитии отрасли свидетельствует и то, насколько существенно изменилось количество и качество участников профильной выставки, которая проходила в «ТекстильПрофи-Иваново» в этом году.
А как вы относитесь к намерению создать Союз строителей в рамках Центрального федерального округа (причем, возможно, на базе ивановского союза)?
Мое кредо – меньше слов, а больше дела. Различные объединения российского масштаба чаще всего создаются из политических соображений. Настоящий строитель должен работать на стройке. Обмен опытом, знакомство с новыми материалами и технологиями сегодня осуществляется на профильных выставках. Нужда в таких объединениях есть только в регионах, где необходимо решать конкретные вопросы – к примеру, касающиеся цены, сроков выдачи технических условий.
Ваши пожелания ивановскому строительному комплексу в связи в профессиональным праздником.
Еще больше крепнуть. Мне отец всегда говорил: чем больше строительных площадок, чем больше кранов над городом, тем лучше у него хозяин. Главное, что нужно строителю, - это работа, и чем больше, тем лучше. Так что желаю работы. В Иваново уже возвращаются те, кто еще недавно уезжал отсюда на заработки (монтажники, каменщики). Это хорошо. Предприятия начинают растить себе кадры, начиная с первого курса – эта тенденция уже наблюдается. Хотелось бы пожелать взаимопонимания с чиновниками различного уровня. Ведь главное для инвестора что? Доверять власти, понимать, что происходит.

Елена Новгородова
Журнал «1000 экз.», №8, 2007 г.